Porady dla najemcy
- Formalności
- Koniecznie sporządzaj pisemny protokół, zarówno przy przejmowaniu jak i przy zwrocie mieszkania.
- Protokół powinien podpisać wynajmujący albo jego pełnomocnik (w takim przypadku załącznikiem musi być pełnomocnictwo). Protokół bez podpisu drugiej strony albo podpisany przez pośrednika bez pełnomocnictwa Cię nie chroni. Protokół powinien mieć datę, godzinę, adres mieszkania oraz jednoznaczne opisanie osób uczestniczących.
- Zachowaj jeden egzemplarz protokołu dla siebie. Protokół, którego jedyny egzemplarz oddałaś drugiej stronie jest bezużyteczny. Możesz zrobić zdjęcie protokołu, chociaż najlepiej mieć oryginał z podpisami.
- Oprócz pisemnego protokołu zrób nagranie wideo (albo bardzo dużo zdjęć) z każdego pomieszczenia. Dobrze jeśli na wideo będzie przez moment widać wynajmującego, żeby było jasne, że to film z chwili wydania mieszkania. Jeśli coś trzeszczy, ugina się albo nie domyka – pokaż na filmie.
- Jeśli to druga strona filmuje – niech od razu prześle Ci ten film. Film, który ktoś ma, ale nie Ty – jest bezużyteczny. Wstrzymaj się z podpisanie protokołu dopóki nie otrzymasz materiału.
- Nie spiesz się, wszystko dokładnie opisz w protokole. Możesz stosować potoczne sformułowania, np. „zużyta kanapa”, „stół ze śladami po kubkach”, „porysowana szyba”, „wyrwane gniazdko w kuchni”. Lepiej opisać potocznie niż pominąć.
- Stan Mieszkania
- W razie sporów co do stanu technicznego po prostu opisz w protokole co twierdzą strony. Np. „wynajmujący oświadcza, że w lodówce brakuje jednej półki, najemca oświadcza, że w lodówce są wszystkie półki”, jeśli da się doprecyzować obiektywny stan, na który strony się zgadzają, chociaż nie zgadzają się co do interpretacji to też dopisz, np. „w lodówce są 3 półki” albo np. „na drzwiach jest rysa długości ok. 10 cm, wynajmujący uważa że to uszkodzenie, najemca uważa, że to zwykłe zużycie”.
- Gdy Ty przejmujesz mieszkanie to wszystkie uszkodzenia są na Twoją korzyść. Wymień ich jak najwięcej. Jeśli się da, to wpisz też jakąś ogólną wzmiankę typu „drobne rysy na meblach”, „ślady na parkiecie”, którą potem będzie można interpretować na Twoją korzyść. Przy zdawaniu mieszkania wszelkie niezgłoszone wcześniej rzeczy będą działać na twoją niekorzyść. Każda rysa może być podstawą do odjęcia kwoty z kaucji.
- Oprócz trwałych uszkodzeń opisz też stan czystości, bo z tego też będziesz rozliczany na koniec najmu. „Nieumyte szyby”, „mieszkanie zakurzone”, „zacieki na lustrze” – to wszystko warto odnotować, bo masz oddać mieszkanie równie czyste / brudne, co otrzymałeś. Nie jest w Twoim interesie wpisywanie, że coś jest czyste czy w idealnym stanie.
- Jeśli z umowy ani z protokołu nie wynika, że w mieszkaniu jest pralka, odkurzacz, telewizor itp., to w razie ich awarii wynajmujący nie musi zapewnić nowych. Dlatego dobrze wpisać wyposażenie RTV/AGD. Sprawdź czy te sprzęty działają i jeśli nie – odnotuj w protokole, że wynajmujący ma je naprawić/wymienić. Nie wystarczy wpisać, że „telewizor bez pilota”, bo to jest na Twoją niekorzyść: potwierdzasz w protokole, że bierzesz mieszkanie z telewizorem bez pilota.
- To samo dotyczy wszelkich innych uszkodzeń, które mają być naprawione. Jeśli wpiszesz samo „wersalka z zagadkową plamą” to znaczy, że taką akceptujesz, przejąłeś z plamą i po najmie oddasz też z plamą. Jeśli wynajmujący coś ma wymienić – wpisujemy wprost w protokole, np. „zepsute rolety na oknie w kuchni, wynajmujący zobowiązuje się je naprawić w ciągu 2 tygodni”.
- Oprócz mebli sprawdź też ściany, okna (czy się dobrze otwierają?), żaluzje, włączniki światła, podłogi (w tym listwy przypodłogowe), klamki i drzwi wewnętrzne, krany i ogólnie wszystko, czego zepsucie będzie Ci można zarzucić. Jeśli coś nie jest nowe – jak świeżo po remoncie, to dobrze dopisać coś w stylu „ze śladami zużycia”, „kilkuletnie”, „miejscami obtarte”, „niektóre płytki pęknięte” itd.
- Zaglądaj do szaf, lodówki, wersalki itd., tam też mogą być zniszczenia.
- Jeśli do mieszkania przynależy miejsce postojowe / piwnica / balkon, to nie zapomnij do nich zajrzeć i też je opisać.
- Dodatkowe elementy
- Pamiętaj, że odpowiadasz za wszystko, co przejmujesz, więc staraj się minimalizować graty. Jeśli wynajmujący się zgadza na wyrzucenie czegoś – zapisz w protokole, np. „stary fotel gejmingowy, wynajmujący zgadza się na wyrzucenie”. Unikaj przejmowania kolekcji kryształów, regałów z książkami, cennych dzieł sztuki na ścianach, bibelotów itp. Jeśli wynajmujący nie chce tego zabrać, to chociaż niech to spakuje w kartony i gdzieś schowa (wtedy wpisujemy np. „trzy zaklejone kartony rzeczy wynajmującego”), bo inaczej jest ryzyko, że będzie Cię z tego rozliczać.
- To samo dotyczy rzeczy w piwnicy. Jeśli to są niepotrzebne graty / śmieci, to opisujemy to w protokole jako „zbędne rzeczy”, „śmieci” itd. Inaczej będziesz tego musiał/-a pilnować. Jeśli się da – nie przejmuj w ogóle takiej piwnicy, wyłącz ją z najmu (jeśli jej nie potrzebujesz).
- Spisz wskazania wszystkich liczników, podając ich numery. Przy niektórych elektronicznych licznikach (np. prądu) na wyświetlaczu wyświetlane są na zmianę różne dane, więc upewnij się że spisujesz wskazanie, a nie numer taryfy. Dobrą praktyką jest zrobienie zdjęć liczników albo filmu który uchwyci całą sekwencje.
- Opisz klucze i piloty, które przejmujesz, np. “2 klucze od drzwi do mieszkania, 1 klucz na klatkę, 1 klucz od furtki, 1 klucz od skrzynki pocztowej, 1 klucz od skrzynki z licznikiem gazu, 1 brelok do śmietnika, 1 pilot od garażu”. Sprawdź, czy działają!
- Nie przyjmuj zagadkowych kluczy („był w zestawie, nie wiem od czego jest”), bo przy zwrocie nagle sobie wynajmujący przypomni, że to niby był klucz np. od drugiej furtki, o której nawet nie wiedziałeś, a ten co oddajesz to do niej nie pasuje. Klucze mają być możliwe do sprawdzenia.
- Zanotuj w protokole kto jeszcze poza Tobą ma klucze, np. „pozostałe egzemplarze kluczy są tylko u wynajmującego”. Ma znaczenie np. w razie kradzieży. Upewnij się, czy zamki były zmienione po poprzednim najemcy.
- Jeśli jest kod do domofonu – wpisz do protokołu. Jest to podstawą do tego że masz dostać nowy kod na wypadek zmiany, zdarza się czasem że wynajmujący daje tylko pastylkę bez kodu.
- Jeśli nie masz tego w umowie – wpisz do protokołu dane kontaktowe do wynajmującego (telefon, e-mail) do użycia w razie awarii.
- Jeśli przepisujesz na siebie media (prąd, gaz), weź ze sobą odpowiedni formularz od dostawcy, on wymaga podpisania przez obie strony, więc możesz to załatwić od razu przy przejęciu.
- Jeśli wynajmujący coś obiecuje – wpisz to do protokołu. Np. „wynajmujący obiecuje zakupić i dostarczyć pralkę w ciągu tygodnia”, „wynajmujący obiecuje, że zabierze pozostałe w mieszkaniu puszki z farbą i pędzle w do dnia 1 marca 2025”.
- Upewnij się, że w protokole nie ma rzeczy, których nie ma w mieszkaniu. Tzn. czy wiesz gdzie jest każda rzecz wpisana w protokole? Jeśli nie odróżniasz markizy od okapu – nie podpisuj, póki nie potwierdzisz.
- Zdanie mieszkania
- W protokole przy oddawaniu mieszkania odnieś się do wszystkich pozycji z poprzedniego protokołu. Jeśli w pierwszym protokole były wpisane 3 szafy, to w protokole ze zwrotu też powinny być wpisane 3 szafy albo wyjaśnienie czemu jest ich mniej / więcej.
- Zgodnie z 675 § 1 k.c., „po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.” W protokole przy zwrocie odwołuj się do tego! Np. „ściany ze śladami zwyczajnego zużycia”, „meble w stanie dobrym, wynikającym ze zużycia w wyniku normalnego używania” itd.
- Jeśli coś zepsułeś i się za to rozliczasz, to wpisz to w protokół końcowy. Najlepsza fraza to: „Najemca płaci wynajmującemu … zł na pokrycie szkód z najmu, a w zamian za to wynajmujący zrzeka się wszelkich innych roszczeń o naprawienie szkód.” Jeśli się nie da aż tak kompleksowo (bo np. wynajmujący się boi, że jeszcze jakieś inne szkody się ujawnią), to chociaż jakoś odnieś się do tego, że wynajmujący nie będzie chciał już więcej pieniędzy. Albo chociaż, że nie będzie chciał więcej pieniędzy za to konkretne uszkodzenie („…a wynajmujący zrzeka się innych roszczeń o naprawdę brodzika prysznicowego”). Samo zapisanie, że Ty płacisz wynajmującemu przed niczym Cię nie chroni, musi być jakieś nawiązanie, że wynajmujący oświadcza, że to mu wystarczy.
- Przy zdawaniu mieszkania też koniecznie zrób film / mnóstwo zdjęć.