Kiedy wynajmujący ponosi odpowiedzialność?

Zgodnie z ogólnymi zasadami prawa najmu, wynajmujący ma obowiązek zapewnić najemcy przedmiot najmu w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie. Oznacza to, że wszystkie urządzenia i sprzęty dostarczone przez wynajmującego powinny być w pełni sprawne przez cały okres najmu, bo są one przedmiotem najmu na równi z mieszkaniem. Najemca wynajął mieszkanie razem z np. pralką, lodówką i klimatyzacją, więc ma prawo żądać, by przez cały czas było ono wyposażone w te działające sprzęty.

Tutaj ekstremalnie istotne jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego przy wprowadzeniu się do mieszkania. W interesie najemcy jest drobiazgowe wypisanie wszystkich urządzeń RTV/AGD i opisanie ich stanu. Każde urządzenie wpisane do protokołu musi być naprawiane przez wynajmującego jeśli zepsuło się w wyniku zwykłego zużycia.

Jeśli w chwili przejęcia lokalu przez najemcę urządzenie jest niesprawne – w protokole nie wystarczy wpisać, że jest zepsute (to może oznaczać, że najemca się zgodził na to, żeby nie działało), tylko trzeba też wpisać, że wynajmujący zobowiązuje się je naprawić.

Obowiązki najemcy

Najemca jest zobowiązany do dbałości o wynajmowany lokal oraz użytkowania sprzętów zgodnie z ich przeznaczeniem. Jeśli zepsuty sprzęt jest wynikiem nieprawidłowego używania lub braku odpowiedniej konserwacji ze strony najemcy, to koszty naprawy powinny być pokryte przez niego.

Sytuacje sporne

Czasem sytuacja może nie być oczywista. Sami nie jesteśmy ekspertami więc ustalenie czemu dane urządzenie się zepsuło może być dla nas niemożliwe. Jeśli wynajmujący stwierdzi że uszkodzenie nie wynikało ze zwykłego zużycia i zażąda od nas pieniędzy za naprawę to pamiętajcie o pewnych kluczowych elementach

1. Nigdy nie przyjmujcie tej informacji na wiarę, żądajcie opinii specjalisty który dokonał naprawy z opisem usterki i jasnym wskazaniem jej powodu

2. Zawsze wymagajcie faktury za usługę przed opłaceniem jej kosztu. Zdarzają się sytuacje gdzie faktyczny koszt naprawy mocno odbiega od tego co żąda wynajmujący.

3. Jeśli wynajmujący stwierdzi że sprzęt był nieodwracalnie uszkodzony i należało go wymienić to zażądajcie oddania wam zniszczonego urządzenia. Pojawiają się czasem sytuacje gdzie wynajmujący twierdzi że sprzęt był nieodwracalnie zniszczony a w rzeczywistości naprawia go niskim kosztem i wstawia do innego wynajmowanego przez siebie mieszkania. Jeśli już zapłaciliście za nową mikrofale to weźcie sobie starą, najwyżej oddacie ją na elektrośmieci.

4. Ustal czy kosztu naprawy nie pokryło ubezpieczenie. Najemcy rzadko ustalają z wynajmujący kwestie ubezpieczeń. Mogą się zdarzyć sytuacje gdzie koszt wymiany pralki pokrywa ubezpieczalnia a wynajmujący próbuje od was uzyskać dodatkowy zysk.

5. Rozważ negocjacje dotyczące tego, czyj ma być kupowany sprzęt. Jeśli zepsuł się np. odkurzacz, to najemca może po prostu zrezygnować z najmu odkurzacza, a kupić sobie własny, który na koniec zabierze ze sobą. Wtedy wynajmujący ma korzyść, że nie musi kupować nowego odkurzacza, na co najemca może się powołać przy negocjacjach czynszu. Zawsze upewniaj się, że takie uzgodnienia są spisane i są zrozumiałe dla obu stron, żeby przy wyprowadzce nie było sporu, czy najemca zabiera odkurzacz, bo sam go dla siebie kupił, czy też odkupił go dla wynajmującego, bo popsuł poprzedni.

Jak postępować w przypadku awarii sprzętu w wynajmowanym mieszkaniu?

Krok 1: Dokumentacja usterki

Najemca gdy zauważy usterkę, powinien jak najszybciej powiadomić wynajmującego, najlepiej w formie dokumentowej (e-mail, list, wiadomość na komunikatorze), dokumentując tym samym problem. Warto również zrobić zdjęcia uszkodzonego sprzętu jako dowód.

Krok 2: Ustalenie odpowiedzialności

Następnie należy ustalić, kto ponosi odpowiedzialność za naprawę. Jeśli awaria wynika z normalnego zużycia sprzętu, wynajmujący powinien pokryć koszty naprawy. W przypadku, gdy za usterkę odpowiada najemca, to on powinien zająć się usunięciem awarii.

Krok 3: Realizacja naprawy

Po ustaleniu odpowiedzialności strona zobowiązana do naprawy powinna niezwłocznie przystąpić do działania. Warto uzgodnić sposób realizacji naprawy, np. czy wynajmujący wskazuje konkretnego fachowca, czy też najemca może wybrać serwis na własną rękę.

Kwestia ubezpieczenia 

Kwestia ubezpieczenia rzadko jest omawiana między wynajmującym a najemca a może być ekstremalnie istotna. Jeśli wynajmujący ubezpieczył mieszkanie pod wynajem to najczęściej musi zgłosić każdą szkodę do ubezpieczenia w terminie 3-7 dni. Terminy mogą się różnić w zależności od ubezpieczalni ale zazwyczaj są bardzo krótkie. Jeśli wynajmujący powiedział o tym najemcy to może wymagać szybkiego zgłoszenia, jeśli jednak pominął ta kwestie to nie może potem wyciągać wobec najemcy negatywnych konsekwencji ze nie dotrzymał terminów.
Druga kwestią jest ubezpieczenie najemcy w wynajmowanym mieszkaniu. Sporo osób nie zdaje sobie nawet sprawy że istnieje taka konstrukcja, może jednak ona oszczędzić nam wiele nerwów. W przypadku kiedy i wynajmujący i najemca mają ubezpieczenie to już ubezpieczalnie mogą rozwiązać między sobą kwestie odpowiedzialności przy większych zniszczeniach.