Kim jest najemca, a kim wynajmujący?
Najemca to osoba, która wynajmuje mieszkanie lub inny lokal i uiszcza za to określoną opłatę na rzecz wynajmującego. Najemca nie jest właścicielem lokalu i nie ma prawa do jego dalszego wynajmowania, chyba że uzyska na to zgodę wynajmującego.
Z kolei wynajmujący to właściciel nieruchomości, który udostępnia ją najemcy na określony czas i na określonych warunkach, najczęściej w zamian za miesięczny czynsz. Osoba ta powinna mieć pełne prawa do lokalu, czyli być jego właścicielem lub posiadać stosowne uprawnienia do wynajmu.
Zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą być osobami fizycznymi lub prawnymi, np. firmami zajmującymi się wynajmem nieruchomości.
Prawa i obowiązki stron umowy najmu
Zasady najmu są określone przez przepisy, w tym przez Ustawę o ochronie praw lokatorów, która nakłada na obie strony pewne prawa i obowiązki.
Obowiązki i prawa najemcy
Najemca, korzystając z wynajmowanego mieszkania, ma prawo do jego spokojnego użytkowania zgodnie z umową. Wynajmujący nie może bezpodstawnie wypowiedzieć mu umowy ani zmuszać do opuszczenia lokalu bez zachowania określonych procedur prawnych.
Najemca ma również prawo domagać się napraw lub usunięcia usterek, jeśli stan nieruchomości zagraża jego zdrowiu lub życiu. Może też zawierać umowy na media (np. internet, telefon) oraz kupować sprzęty do mieszkania, które po zakończeniu najmu może zabrać.
Jednocześnie do obowiązków najemcy należy:
dbanie o stan mieszkania i jego prawidłowe użytkowanie,
terminowe opłacanie czynszu i innych ustalonych opłat,
dokonywanie drobnych napraw wynikających z codziennego użytkowania,
opuszczenie lokalu w stanie niepogorszonym (np. pomalowanie ścian, jeśli uległy zabrudzeniu).
Jeśli w umowie przewidziano limit kosztów napraw (np. do 300-400 zł), to wydatki do tej kwoty ponosi najemca.
Obowiązki i prawa wynajmującego
Wynajmujący, jako właściciel nieruchomości, ma prawo do pobierania czynszu oraz ustalenia kaucji zabezpieczającej przed ewentualnymi zniszczeniami (do wysokości maksymalnie 12-krotności miesięcznego czynszu).
Ma także możliwość podwyższenia czynszu, jednak musi to zrobić zgodnie z prawem i powiadomić o tym najemcę odpowiednio wcześniej, umożliwiając mu wypowiedzenie umowy.
Do jego obowiązków należy m.in.:
zapewnienie sprawnych instalacji i urządzeń w lokalu,
utrzymanie mieszkania w stanie umożliwiającym jego użytkowanie,
dbanie o otoczenie nieruchomości (choć w przypadku budynków wielorodzinnych obowiązek ten spoczywa zazwyczaj na spółdzielni lub wspólnocie).
Co ważne, wynajmujący nie ma prawa samodzielnie wchodzić do mieszkania w trakcie trwania najmu – powinien uzyskać na to zgodę najemcy. Wyjątkiem są sytuacje, gdy wynajmuje tylko część mieszkania (np. pojedyncze pokoje), ale i wtedy nie może wchodzić do wynajętych pomieszczeń bez zgody lokatorów.
Formalności związane z wynajmem
Podstawą najmu jest umowa, która może mieć formę zwykłą lub okazjonalną (ta druga wymaga wizyty u notariusza). Umowa okazjonalna daje wynajmującemu większe zabezpieczenie, ponieważ najemca musi wskazać miejsce, do którego może się przenieść w razie konieczności opuszczenia lokalu.
Podsumowanie
Zrozumienie różnicy między wynajmującym a najemcą oraz ich praw i obowiązków to klucz do bezproblemowego najmu. Zarówno właściciele mieszkań, jak i lokatorzy powinni znać swoje prawa, a także dopełniać formalności związanych z umową i podatkami. Choć niektóre kwestie są regulowane prawem, wiele warunków najmu można indywidualnie ustalić w umowie, zgodnie z zasadą swobody kontraktowej.
Najemca i wynajmujący – kto jest kim i jakie mają prawa oraz obowiązki?